 |
Bất động sản cho sở hữu có thời hạn được xem là công cụ hữu hiệu để chính phủ quản lý tài nguyên đất đai, đảm bảo phát triển bền vững, đặc biệt tại các quốc gia có diện tích nhỏ hoặc khu vực mật độ cao. Xu hướng này cũng đang lan rộng tại Việt Nam, đáp ứng khẩu vị của nhà đầu tư.
Xu thế chung tại Dubai, Singapore, Trung Quốc, Hong Kong
Với tiềm năng tăng giá tài sản hấp dẫn, ở mức từ 20 - 30%/năm, Dubai là miền đất hứa với giới đầu tư bất động sản (BĐS). Đặc biệt, loại hình leasehold ngày càng trở thành lựa chọn hấp dẫn do mức đầu tư hợp lý hơn so với freehold (sở hữu lâu dài).
BĐS thương mại Dubai duy trì được đà tăng trưởng trong nhiều năm liên tục. Năm ngoái, tổng giá trị giao dịch cán mốc 24,5 tỷ USD - tăng 24% so với năm trước đó. Các khu vực như Business Bay, DIFC và JLT có tỷ lệ lấp đầy lên đến 90 - 95%, phản ánh nhu cầu cao từ thị trường.
Tại Singapore, khái niệm về “quyền sở hữu đất” không tồn tại mà chỉ có 2 hình thức sở hữu BĐS lâu dài (freehold) và có thời hạn (leasehold). Phân khúc BĐS thương mại phần lớn có thời hạn thuê 99 năm và luôn trong tầm ngắm của giới đầu tư toàn cầu, đặc biệt là loại hình shophouse lâu đời ở vị trí đắc địa.
 |
| Shophouse lâu đời của Singapore là mục tiêu săn đón của giới nhà giàu nước ngoài. |
Ước tính, loại hình này đang được bán với giá khoảng 63.700 USD/m2 - ngang với chi phí mà các nhãn hàng thời trang cao cấp như Prada và Kering (công ty mẹ của hãng thời trang Gucci) đã chi cho các thương vụ thâu tóm mặt bằng kinh doanh bán lẻ tại Fifth Avenue ở Manhattan, New York (Mỹ). Tiềm năng hấp dẫn đã khiến nhiều tỷ phú công nghệ, diễn viên, người nổi tiếng trên toàn cầu “nhập cuộc” săn tìm shophouse ở đảo quốc sư tử.
Là nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, Trung Quốc áp dụng hình thức leasehold gần như tuyệt đối. Theo Luật Đất đai Trung Quốc, mọi quyền sử dụng đất đều do nhà nước cấp có thời hạn gồm 70 năm cho nhà ở, 40 - 50 năm cho thương mại, công nghiệp và dịch vụ.
Dù không sở hữu đất đai, người mua vẫn có thể giao dịch, cho thuê, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất trong thời hạn leasehold. Hình thức này giúp Chính phủ kiểm soát quy hoạch đô thị, giảm tình trạng tích trữ, đầu cơ và đảm bảo quỹ đất cho các thế hệ tương lai.
Tại các thành phố lớn như Thượng Hải, Bắc Kinh hay Thâm Quyến - nơi quỹ đất eo hẹp - leasehold trở thành mô hình chuẩn, nhưng giá trị bất động sản vẫn ở mức cao nhờ nhu cầu thực và môi trường đầu tư ổn định.
Tương tự Trung Quốc đại lục, mọi quyền sử dụng đất tại Hong Kong đều là leasehold, phổ biến ở mức 50 năm. Theo thống kê của Cơ quan Đất đai Hong Kong, chỉ có chưa đến 1% đất đai là dạng freehold.
 |
| Mô hình leasehold không ảnh hưởng đến giá trị tài sản cũng như sức hút của BĐS thương mại tại Hong Kong (Trung Quốc). |
Dù vậy, Hong Kong (Trung Quốc) vẫn là một trong những thị trường BĐS đắt đỏ nhất thế giới. Theo đó, năm ngoái, xứ Cảng thơm đã có hơn 67.000 giao dịch, trị giá hơn 68 tỷ USD, trong đó, phân khúc BĐS thương mại chiếm tỷ trọng lớn. Quý I/2024, giá BĐS thương mại tại trung tâm Hong Kong dao động từ 20.000 - 40.000 USD/m2, cho thấy mô hình leasehold không ảnh hưởng nhiều đến giá trị tài sản, miễn là đảm bảo quy hoạch và tiện ích vượt trội.
Theo quy định của đặc khu hành chính Hong Kong từ năm 1997, các hợp đồng thuê đất mới sẽ được cấp với thời hạn 50 năm. Tuy nhiên, theo luật mới có hiệu lực từ năm ngoái, các hợp đồng thuê có thể gia hạn thêm 50 năm sau thời hạn gốc cũng giúp nhà đầu tư an tâm, nhất là với các BĐS giá trị cao như trung tâm thương mại, khách sạn hay văn phòng hạng A.
Cơ hội “toả sáng” của BĐS leasehold ở Việt Nam
Tại Việt Nam, các quy định pháp luật liên quan tới BĐS thương mại cũng ngày càng đầy đủ, minh bạch. Cụ thể, sau Luật Đầu tư năm 2020, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024 cũng quy định các loại đất thương mại dịch vụ (như tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn) được giao/cho thuê với thời hạn 50 - 70 năm. Hết thời gian này, nếu người sử dụng tiếp tục có nhu cầu thì sẽ được nhà nước xem xét gia hạn.
 |
| Thị trường BĐS Việt Nam ngày càng xuất hiện nhiều sản phẩm leasehold giàu tiềm năng. |
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty đầu tư BĐS Việt An Hòa đánh giá, thị trường BĐS sở hữu có thời hạn ở Việt Nam sẽ phát triển bắt kịp xu hướng thế giới. Trên thực tế, loại hình đã xuất hiện từ lâu và khi đã có khung pháp lý hoàn thiện thì lộ trình này sẽ được thúc đẩy mạnh mẽ hơn.
Cũng theo ông Quang, BĐS sở hữu có thời hạn sẽ ngày càng được ưa chuộng bởi khách hàng sẽ có cơ hội đạt hiệu quả đầu tư vượt trội so với các phân khúc khác. Theo đó, trong các dự án hiện nay, dòng sản phẩm này thường được dành vị trí đắc địa nhất, cùng với thiết kế tối ưu cho kinh doanh, số lượng hữu hạn và các tiện ích tiên phong đi cùng có khả năng mang về “dòng tiền kép” từ kinh doanh, cho thuê và lợi nhuận tăng giá trong dài hạn.
Ngay phía đông bắc thủ đô, The Boutique Gate - Vinhomes Global Gate được đánh giá là hình mẫu điển hình khi hội tụ mọi điều kiện để vươn tầm khu vực, từ vị trí kim cương - dòng khách khổng lồ đến giao thương, tham gia triển lãm, sự kiện - nguồn vốn hợp lý đến hệ sinh thái trải nghiệm.
“Cùng với những tiêu chí này, thông tin minh bạch và tầm giá khác biệt sẽ giúp BĐS leasehold phủ sóng rộng hơn và ngày càng được nhà đầu tư đón nhận”, ông Quang nhấn mạnh.
Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển cho thấy, mô hình sở hữu có thời hạn không làm giảm giá trị tài sản nếu quy hoạch bài bản, tiện ích đầy đủ và pháp lý rõ ràng. Ngược lại, leasehold giúp nhà nước quản lý đất đai hiệu quả hơn, thúc đẩy phát triển bền vững.
