Chật vật thoát hàng
Chị Nguyễn Thị Mỹ - một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội chia sẻ, cuối tháng 2/2025, chị cùng một số nhà đầu tư quyết định đầu tư đất tại huyện Nam Sách (Hải Dương) với kỳ vọng Hải Dương sáp nhập vào Hải Phòng giá đất sẽ tăng gấp đôi.
Nhóm của chị Mỹ đầu tư khoảng 5 lô đất nền tại đây với giá 2 tỷ đồng/lô. Số tiền nhóm chị đã thanh toán cho 5 lô này là khoảng 5 tỷ đồng. Thời hạn để thanh toán nốt 5 tỷ đồng còn lại là cuối tháng 5/2025.
Thời điểm nhóm chị Mỹ đầu tư, đất nền khắp các tỉnh có thông tin sáp nhập đều khá sôi động, chị Mỹ cho rằng đất tại Hải Dương vẫn đang thấp, vẫn có thể có biên độ tăng giá tốt. Tuy nhiên, thị trường bắt đầu hạ nhiệt từ đầu tháng 4. Nhóm của chị Mỹ rơi vào tình thế khó khăn vì sắp đến hạn thanh toán toàn bộ giá trị hợp đồng.
" Mấy tuần qua, chúng tôi tìm người sang tay các lô đất này nhưng chưa có ai mua. Nếu không bán được trong tuần này, chúng tôi chấp nhận phải bán cắt lỗ sâu để lấy tiền nộp vào các lô đất còn lại ", chị Mỹ cho hay.
Nhiều nhà đầu tư mua đất nền đón sáp nhập tỉnh bị "vỡ mộng". (Ảnh minh hoạ).
Tương tự như chị Mỹ, anh Nguyễn Tuấn Linh, nhà đầu tư chuyên đất nền ở Hà Nội cũng cho hay, vào đầu tháng 3, khi tin đồn sáp nhập bùng lên, anh cùng nhóm của mình quyết định rót gần tỷ đồng mua vào 2 lô đất nền tại tỉnh Phú Thọ, trong đó có 3 tỷ đồng đi vay.
“ Khi mua vào, chúng tôi kỳ vọng giá sẽ lên nhanh và chốt lời trong vòng 2-3 tháng, tuy nhiên, đến trung tuần tháng 4, thì cơn sốt đất bắt đầu hạ nhiệt. Giá dù không giảm nhưng thanh khoản lao dốc, khiến chúng tôi đang không biết nên tiếp tục gồng trả lãi đợi thêm hay hạ giá để thoát hàng ”, anh Linh chia sẻ.
Kết quả thăm dò của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy nhu cầu giao dịch bất động sản đang có dấu hiệu giảm tốc sau cơn sốt sáp nhập tỉnh thành.
Theo dữ liệu của công ty PropertyGuru Việt Nam, thị trường bất động sản tháng 4/2025 có sự điều chỉnh sau tháng 3 bùng nổ mức độ quan tâm. Cụ thể, mức độ quan tâm trên thị trường mua bán giảm 18%, lượng tin đăng giảm 6%.
Trong đó, đất nền giảm 18%, chung cư giảm 20%, nhà riêng giảm 14%, nhà mặt phố giảm 14%. Biến động lượng tin đăng theo phân khúc cũng đồng loạt giảm. Trong đó, đất nền giảm 6%, nhà riêng giảm 5%, chung cư giảm 9%, nhà mặt phố giảm 7%.
Về khu vực, nhu cầu tìm mua bất động sản tại Hà Nội giảm 18%, TP.HCM giảm 19%, trong khi các địa phương khác trên cả nước ghi nhận mức giảm trung bình 16-20%. Đáng chú ý, căn hộ và đất nền là hai loại hình giảm sâu nhất, ghi nhận tại Hà Nội giảm 23%, TP.HCM giảm 21%.
Nhà đầu tư dễ "vỡ mộng"
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam nhận định, thông tin sáp nhập tỉnh đã khiến nhiều người kỳ vọng vào sự phát triển hạ tầng và kinh tế, dẫn đến xuất hiện làn sóng tranh nhau mua đất dù giá bán tăng cao.
Nhà đầu tư nên cẩn trọng khi thị trường hạ nhiệt. (Ảnh minh hoạ).
Tuy nhiên, sau các cảnh báo từ cơ quan chức năng, nhà đầu tư có xu hướng thận trọng, chờ thêm thông tin rõ ràng về pháp lý, quy hoạch hành chính sau sáp nhập. Điều này khiến giao dịch và giá đất có xu hướng điều chỉnh giảm.
Ngoài ra, một số nhà đầu tư phán đoán sai diễn biến thị trường, vội vàng thoát hàng cũng tạo ra làn sóng bán tháo, bỏ cọc khiến thị trường diễn biến tiêu cực.
Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty EZ Property cũng cho rằng, nhà đầu tư chạy theo tin đồn dễ rơi vào cảnh mua cao – bán thấp, mất thanh khoản, thậm chí chôn vốn nhiều năm.
" Tâm lý đám đông và kỳ vọng hão huyền khiến thị trường bất động sản dễ bị "thổi giá" trong thời gian ngắn, nhưng lại mất nhiều năm để phục hồi. Một số khu vực từng được cho là "đón sóng" trung tâm hành chính đã phải giảm giá sâu mới thanh khoản được. Đòn bẩy tài chính, vốn vay cũng trở thành con dao hai lưỡi khi thị trường đảo chiều đột ngột ", ông Toản cho biết.
Ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc cũng cho hay, quan điểm “gần trụ sở hành chính thì giá đất sẽ cao” chưa hẳn đúng. Thực tế, khu vực này chủ yếu phục vụ khối công chức nên cần sự yên tĩnh, trang nghiêm nên không tạo ra sức hút lớn về dân số hay hoạt động kinh tế, trong khi giá bất động sản chỉ bứt phá ở những nơi kinh tế phát triển, dân cư đông đúc và giao thông thuận lợi.
Nhìn lại lịch sử, ông Quyết nhắc đến trường hợp sáp nhập Hà Tây và Mê Linh vào Hà Nội năm 2008. Thời điểm đó, nhiều người kỳ vọng giá đất ở Hà Đông, Sơn Tây hay Mê Linh sẽ “cất cánh” ngay sau khi sáp nhập. Tuy nhiên, phải mất 10-15 năm để giá đất tăng và chủ yếu nhờ sự phát triển hạ tầng và kinh tế.
“ Do đó, nhà đầu tư không nên kỳ vọng quá cao vào việc sáp nhập địa giới hành chính. Giá bất động sản còn phụ thuộc vào kinh tế và hạ tầng, chứ không riêng việc nằm gần trung tâm hành chính ”, ông Quyết nói.
Nhận định về tác động của việc sáp nhập tỉnh đến thị trường bất động sản, ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing, cho rằng thông tin sáp nhập tỉnh là một yếu tố khiến thị trường bùng nổ cục bộ. Đây là "chất xúc tác" mạnh khiến nhà đầu tư đổ xô gom đất. Nhưng nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư rất dễ mắc kẹt dài hạn vì giá đã vượt xa giá trị thực.
“ Tập trung vào thanh khoản - kiểm soát đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư phải trả lời được các câu hỏi: Ai sẽ mua lại? Ai sẽ thuê? Ai sẽ sống ở đó?” , ông Trung đưa lời khuyên.